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北海市人民政府关于印发实施北海市建设用地容积率调整管理办法(修订)的通知

北政规〔2021〕1号
发布时间:2021-02-18 11:45     文章来源:北海市人民政府办公室     [字体大小:  ]    

各县(区)人民政府,涠洲岛旅游区管委会,市人民政府各部门,各园区管委会,各有关单位:

    现将《北海市建设用地容积率调整管理办法(修订)》印发你们,请结合实际认真贯彻执行。

    

    

     2021年2月5日                     

北海市建设用地容积率调整管理办法(修订)

    第一条 为节约集约利用土地,提高城乡规划依法行政水平,规范管理我市建设用地容积率调整行为,根据《中华人民共和国城乡规划法》《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》《建设用地容积率管理办法》(住建部建规〔2012〕22号)等法律法规,结合本市实际,制定本办法。

    第二条 在城市、镇规划区内以划拨或者出让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率调整管理,适用本办法。

    第三条 容积率是指一定地块内,总计容建筑面积与建筑用地面积的比值。

    容积率计算规则按现行北海市城乡规划管理技术规定执行。

    第四条 市自然资源主管部门负责本行政区域城乡规划区内建设用地容积率调整管理工作。

    住房城乡建设、监察等部门按照各自职责,协同做好建设用地容积率调整管理工作。

第五条 市自然资源主管部门在出让国有建设用地前,应依据控制性详细规划、《北海市建设用地容积率指标管理暂行技术规定》等有关规范要求以及地块的实际情况,确定容积率和其他规划设计条件,并作为出让合同附件。

第六条 土地使用权人应当严格按照国有建设用地使用权出让合同约定或划拨决定书、用地批文明确的容积率和其他规划条件进行建设。任何单位和个人无权擅自变更已依法供应的国有建设用地的容积率;确需修改的,应当按本办法的规定进行,不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

第七条 凡属下列情形之一的,不予调整容积率:

(一)以招拍挂方式取得土地的(符合政策的工业仓储用地除外)。

(二)原容积率调整申请已经核发审批结果告知函的。

(三)同一项目规划方案已经批准且已完成部分建设的剩余土地申请调整容积率的。

(四)法律法规规定不得调整容积率的其他情形。

第八条 国有土地使用权一经划拨或出让,任何建设单位或个人都不得擅自更改已确定的容积率。凡属第七条规定之外且符合国家和自治区有关技术规范,满足下列条件之一的建设项目可以申请调整容积率:

(一)因城乡规划修改造成地块用地性质、开发强度等规划条件发生变化的。

(二)因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块位置、范围及相关规划条件发生变化的。

(三)经依法批准改变土地用途须重新按新用途确定容积率的。

    住宅建设项目在符合上述条件的同时,还须满足周边区域公共配套设施(如中小学、幼儿园等)所能承担的条件,且必须符合消防、卫生、交通等有关规定。

(四)国家和自治区的有关政策发生变化的。

(五)法律、法规规定的其他条件可以调整容积率的。

    第九条 国有土地使用权划拨或出让后,拟调整的容积率符合控制性详细规划要求的,应当按照以下规定程序进行调整:

(一)建设单位或个人向市自然资源主管部门提出书面申请,说明调整的理由并附具有相应资质的设计单位编制的拟调整规划方案及征求相关权利人初步意见情况、风险评估报告和材料真实性承诺书,调整方案应标明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容。调整方案须符合北海市城乡规划管理技术规定、北海市建设用地容积率指标管理暂行技术规定等规范要求。

(二)市自然资源主管部门核实是否涉及土地闲置和确定处置方案后,组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证;专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量,从建立的专家库中随机抽取有关专家。论证意见应当附专家名单和本人签名,保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的国有土地使用权单位或个人有利害关系的,应当回避。

(三)市自然资源主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见,必要时应进行走访、座谈或组织听证。

(四)经专家论证、征求利害关系人的意见后,市自然资源主管部门应当依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示(听证)等相关材料报市人民政府审批。

(五)经市人民政府批准后,市自然资源主管部门方可办理后续的规划审批和建设用地改变用途审核。

(六)公共服务设施用地调整容积率的执行简易程序,调整方案经市自然资源主管部门按规定审核满足日照、消防等要求的,经公示后报市城市规划委员会审议,无需编制专题报告及专家论证。

第十条 国有土地使用权划拨或出让后,拟调整的容积率不符合地块控制性详细规划要求的,应当按照以下规定程序进行调整:

(一)建设单位或个人向市自然资源主管部门提出书面申请、容积率修改专题报告并说明变更理由,并附征求相关权利人初步意见情况、风险评估报告和材料真实性承诺书。专题报告须符合北海市城乡规划管理技术规定、北海市建设用地容积率指标管理暂行技术规定等规范要求。

(二)市自然资源主管部门对资料齐全的申请项目,先核实是否涉及土地闲置和确定处置方案,再组织技术人员、相关部门和专家对容积率调整的必要性、合理性进行专题论证。

(三)市自然资源主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见,必要时应进行走访、座谈或组织听证。

(四)经专家论证、征求利害关系人的意见后,由市自然资源主管部门提出修改或不修改控制性详细规划的建议并附有关部门意见、论证、公示(听证)等相关材料报市政府审批。经市人民政府同意修改,方可组织编制修改控制性详细规划方案。

(五)修改后的控制性详细规划应当按法定程序报市人民政府审批。报批材料中应当附规划地段内利害关系人意见及处理结果。

(六)经市人民政府批准后,市自然资源主管部门方可办理后续的规划审批和建设用地改变用途审核。

(七)公共服务设施用地调整容积率的执行简易程序,调整方案经市自然资源主管部门按规定审核满足日照、消防等要求的,经公示后报市城市规划委员会审议,无需编制专题报告及专家论证。

第十一条 市自然资源主管部门出具调整后的规划设计条件有效期为一年。

第十二条 土地使用权人应在收到市自然资源主管部门审批结果告知函30个工作日内,向市自然资源主管部门申请办理补交土地价款差额等有关手续,符合规定的工业用地无需补缴土地出让金。土地价款差额通过评估方式按现行市场评估价确定,且不低于原出让土地的单位价款。

补缴土地出让金方案报市人民政府批复后,土地使用权人逾期不缴纳的,市自然资源主管部门予以警示;补缴土地出让金方案如需再次评估的,由土地使用权人承担第二次评估的所有评估费用,再次上报市人民政府批复后仍然不缴纳的,市自然资源主管部门有权将其列入失信名单。

缴款后签订国有建设用地使用权出让合同变更协议,办理土地变更登记手续。属于闲置土地的,按照《闲置土地处置办法》及其它相关规定处理。

第十三条 对按《北海市人民政府关于重新印发北海市土地费和城市基础设施配套费收费标准的若干规定的通知》(北政发〔1992〕6号)和《北海市人民政府关于重新印发北海市土地出让金、征地费和城市基础设施配套费收费标准的若干规定的通知》(北政发〔1994〕2号)等文件规定的统一地价标准,以及开发区的土地成片价(土地价格与容积率不挂钩)收取地价款的出让土地,在《北海市人民政府关于提高土地容积率补交土地出让金差价问题的批复》(北政土字〔2007〕73号)印发之前(即2007年7月4日之前)城乡规划主管部门未明确出具土地容积率或出具的容积率低于1.0的,统一以1.0作为核收土地出让金差价的基数,高于1.0的以城乡规划主管部门实际出具的容积率作为核收土地出让金差价的基数。城乡规划主管部门曾多次出具容积率的,以申请调整前最后一次出具的容积率作为核收土地出让金差价的基数,如最后一次出具的容积率低于1.0的,以1.0作为核收土地出让金差价的基数。

原已按实际容积率评估收取土地价款的,以原实际容积率作为核收土地出让金差价的基数。

第十四条 出让的国有建设用地在办理容积率调整过程中发生转让的,应先按照调整前规划设计条件按程序办理规划、国土过户手续。受让方取得土地权属文件且调整后的规划设计条件未超过一年的,由受让方按规定补交土地价款差额、签订国有土地使用权出让合同变更协议,再按照调整后的规划设计条件办理规划、土地手续。受让方取得土地权属文件但调整后的规划设计条件超过一年的,由受让方按程序重新办理容积率调整手续。

第十五条 为鼓励集约节约利用土地,加快推进城市重要景观节点建设,提升城市形象,对中心城区超高层建设进行建筑面积奖励。本办法实施之日起,属本办法规定经依法批准提高出让国有建设用地容积率的,对单体建筑高度超过100米的超高层建筑可奖励建筑面积。建筑高度在100米以上至150米的建筑,超过100米的部分按所对应的容积率需补交的土地出让价款的一半给予奖励;建筑高度在150米以上的超高层建筑,超过150米的部分按所对应的容积率需补交的土地出让价款的金额给予奖励。

第十六条 因城乡规划修改导致城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施占用(收回)出让建设用地,致使净用地面积减少的,经与土地权属人协商一致后,在总建筑面积保持不变的情况下按减少后的净用地面积重新计算地块容积率,导致地块净用地容积率提高的,因地块净用地容积率提高而需补交的土地出让价款,抵销被占用而收回的土地的相应补偿款。如净用地不具备建设条件或被占用面积比例大于15%的,可按采取土地等值置换或货币补偿方式处理。

    占用划拨用地的,按照《北海市人民政府关于进一步明确国有土地收回补偿标准有关问题的批复》(北政土字〔2017〕14号)的有关标准补偿收回。

第十七条 原划拨土地提高容积率,仍保持划拨使用权方式的不征收土地差价款;宗地不再符合《划拨用地目录》的,除工业、仓储用地外,不涉及改变用地性质的土地可按片区控制性详细规划出具容积率等指标后由用地单位申请补办出让手续,须交纳土地出让金。

第十八条 市自然资源主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府门户网站上公开。在论证后,应将参与论证的专家名单公开。

第十九条 市自然资源主管部门在对建设项目实施规划管理,必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。

    对同一建设项目,在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中,市自然资源主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率,且前后一致,并将各环节的审批结果公开,直至该项目竣工验收完成对于分期开发的建设项目,各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和,应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。

第二十条 市自然资源主管部门对建设工程进行核实时,要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的,建设单位不得组织竣工验收。

第二十一条 因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目,依据《闲置土地处置办法》及其它相关规定处理。

第二十二条 建设单位或个人违反本办法规定,擅自调整容积率进行建设的,由市自然资源主管部门根据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定依法查处。

第二十三条 违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的,依法追究相关单位和人员的责任。

第二十四条 合浦县出让土地容积率调整可参照本办法执行。

第二十五条 本办法自印发之日起实施,在此实施时间前已经正式受理申请调整容积率且材料齐全的继续按原规定执行,在实施时间之后受理的按本规定执行。《北海市人民政府关于提高土地容积率补交土地出让金差价问题的批复》(北政土字〔2007〕73号)、《北海市人民政府关于印发北海市建设用地容积率调整管理办法的通知》(北政发〔2013〕19号)同步废止。